+7 (985) 634-1646
Москва, Петровка, 20
mersindom@gmail.com

НЕДВИЖИМОСТЬ В МЕРСИНЕ

ПОКУПКА И СОДЕРЖАНИЕ

Налоги и коммунальные расходы на недвижимость!

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки жилья в Турции, какие налоги должны платить собственники, из чего складываются счета за коммунальные услуги и как заработать на сдаче квартиры в аренду?
Подробно на главные вопросы о содержании недвижимости в Турции.

Стандартные процедуры сделки

ЭТАПЫ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Подписываем договор купли-продажи

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нем прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.
Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в двух экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.
Cам по себе договор, даже заверенный нотариусом, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить ТАПУ (свидетельство о праве собственности).
В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.
Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля-продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Вносим задаток

При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, – 5-10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам.
Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Делаем доверенность на риэлтора – по желанию

Если покупатель не может/не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.
Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.

Получаем ИНН

У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.
Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.

Открываем счет в банке – по желанию

Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счетом не должно возникнуть.
Для открытия счет понадобится:
  • загранпаспорт и его ксерокопия;
  • налоговый номер в Турции (официальный документ из налоговой инспекции);
  • внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства.
Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Если желания открывать счет в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из своей страны сразу на счет продавца.
Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. В Стамбуле цены указывают преимущественно в долларах, на побережье – чаще в евро. По личной договоренности с продавцом можно выбрать удобную валюту, прописав этот пункт в договоре. Там же указывается график платежей.
Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.
К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.
Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.
Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ).
В ТАПУ содержится следующая информация:
Tapu
Тапу, свидетельство о собственности
  1. адрес участка, на котором находится объект;

  2. фотография собственника (при оформлении документов понадобится 2 фото);
  3. информация о регистрации участка в Кадастре;
  4. состояние участка (информация из Кадастра);
  5. площадь участка, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
  6. тип собственности на объект;
  7. стоимость недвижимости;
  8. информация об предыдущих владельцах;
  9. информация о новых собственниках;
  10. дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
  11. номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности);
  12. данные регистрации документа ТАПУ;
  13. дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
  14. печать кадастрового управления, подпись уполномоченного лица.
Срок получения ТАПУ –  до трёх дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.

Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.

Справка

В Турции так же есть  технический паспорт на недвижимость – Ферди Искан (Ferdi Iskan).
Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру, который получает собственник после покупки.
В нем содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.).

Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть.
Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.

Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

  • Паспорт собственника недвижимости (копия).
  • ТАПУ на недвижимость (копия).
  • Индивидуальный Искан (копия).
  • Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений).
  • Порядковые номера счетчиков на воду.
  • Заявления на подключение коммунальных услуг.
  • Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов).

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы.
В большинстве случаев они не превысят 5-7% от рыночной цены объекта.

Налог на покупку недвижимости

Покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Государственные пошлины при оформлении ТАПУ

За выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцами обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.

Нотариальная доверенность

В случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции.
Ее оформление стоит €100-150.

Услуги риэлтора

В Турции нет фиксированной ставки агентского вознаграждения. На практике, чаще всего покупатели платят 3% от цены объекта.
В эту стоимость включены не только подбор, показы недвижимости и ведение переговоров с продавцом, но и подготовка документов и подача в их в необходимые инстанции.
Размер комиссии стоит обсудить с вашим агентом заранее.

На первичном рынке риэлторы часто работают за комиссию от застройщика, а значит, для покупателя их услуги бесплатны.

Получение Искан (только для новостроек)

Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300-1000 в зависимости от характеристик объекта.

Обязательное страхование

Все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK.
Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Стоимость полиса – €15-150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

Оформление абонементов на коммунальные услуги

Подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200-300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30-50% дешевле.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку квартиры в Мерсине

Квартира 2+1 (гостиная с кухней +2 спальни) площадью 120 кв. м в комплексе 2015 г. в Мерсине, на расстоянии 100 м. от моря.
Рыночная цена объекта – €60000, кадастровая стоимость – €30000.

  • Налог на покупку недвижимости – €1200 (4%)
  • Госпошлины при оформлении ТАПУ – €250
  • Нотариальная доверенность – €100
  • Гонорар риэлтора – €1800
  • Обязательная страховка – €30
  • Подключение коммунальных услуг – €150

Итого: стоимость объекта – €63530

Это надо запомнить!

  • Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции.
  • Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции.
  • Покупатели, потратившие на недвижимость более $250 тыс., могут сразу запросить ГРАЖДАНСТВО!
  • Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость – это ТАПУ.
  • Договор купли-продажи, даже подписанный у нотариуса, еще не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.

Ежегодные налоги и сборы

Иностранцы платят те же налоги, что и местные жители

Налог на недвижимость

Размер ежегодного налога на недвижимость в Турции (Emlak vergisi) зависит от типа объекта – жилой, коммерческий или земельный участок.

Тип недвижимости
Налоговая ставка
Жилье – квартиры и виллы
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах
Коммерческие объекты – офисы, магазины, рестораны
0,2% — в провинции
0,4% — в крупных населенных пунктах
Земельный участок без разрешения на строительство
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах
Земельный участок с выданным разрешением на строительство
0,3% — в провинции
0,6% — в крупных населенных пунктах

Важно учитывать, что эти налоговые ставки начисляются от кадастровой стоимости имущества, указанной в ТАПУ, а она, как правило, в несколько раз ниже рыночной, т.е. той, которая была уплачена при сделке.
В результате, практически за любую курортную квартиру набегает не более €100 в год, чаще – меньше.
Оплачивать налог необходимо 2 раза в год – до конца мая и до конца ноября. Можно и за один раз внести всю сумму.
Чтобы расплатиться с государством, надо прийти в районную администрацию (Belediye) и предъявить ТАПУ.
Собственнику назовут нужную сумму и дадут реквизиты для уплаты налога. Кроме того, этот сбор можно оплатить онлайн на сайтах городских властей.

Сбор за вывоз мусора

Кроме налога собственники недвижимости оплачивают небольшие муниципальные сборы – за вывоз мусора и уборку улиц.
Их размер определяет администрация города в зависимости от расположения и площади объекта.
Как правило, счет находится в пределах €10-40 в год.

Коммунальные услуги

Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счетчикам. Кроме того, независимо от того, живет собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый Айдат.

Айдат – плата за содержание комплекса

Все собственники квартир «скидываются» на поддержание в хорошем состоянии общей инфраструктуры – чистку бассейнов, обслуживание лифтов, закрывающихся ворот и камер видеонаблюдения, уборку саун, хамамов и фитнес-залов, оплату услуг садовника, охранника, консьержа.
Соответственно, чем обширнее инфраструктура в комплексе, тем выше ежемесячная плата для каждого владельца недвижимости.

Размер айдата определяют жильцы на ежегодном собрании, они же выбирают управляющего или нанимают специальную компанию.

Айдат может составлять как €10 в месяц для квартиры в рядовом городском доме без собственной территории, так и €500 – €600 для элитного курортного комплекса с несколькими бассейнами, детскими площадками и прочей «начинкой».

Оплачивать можно наличными управляющему (при этом стоит не забыть получить квитанцию) или на банковский счет управляющей компании.

Электричество

По статистике, цены на электроэнергию в Турции – одни из самых низких в Европе (дешевле только в Болгарии и Венгрии).
И все же из-за работающих кондиционеров и других электроприборов счета могут быть внушительными.

Плата за электричество списывается по счетчикам. Причем в стране действуют несколько тарифов – ночные в несколько раз дешевле.
В среднем, €0,11-0,18 за кВт/ч в зависимости от времени суток, региона расположения недвижимости, объемов потребления.

Оплачивать счета можно в городской администрации, через интернет-банк, в банкоматах или отделениях почты. За долги электричество отключают, чтобы возобновить подачу, надо будет полностью погасить долг с учетом пени.

Вода

Вода в Турции обходится дешевле электричества.

В среднем за 1 куб.м  воды платят €0,5-1,5 в зависимости от объемов использования.

Во многих районах Мерсина вода подается БЕСПЛАТНО (счетчиков на воду нет!)

Централизованного горячего водоснабжения в Турции нет. Воду нагревают бойлерами или солнечными батареями (последние помогают экономить электричество).

Газ

Газ проведен далеко не во все квартиры в Турции.
Местные жители привыкли пользоваться баллонами, которые можно купить за €15-30. Одного баллона семье из трех человек хватает на 4-6 месяцев.

Отопление

Традиционное для России или Украины центральное отопление в Турции встречается редко.

На южных курортах из-за теплого климата для обогрева квартиры зимой обычно хватает мощностей кондиционеров, которые установлены в каждой квартире.
Правда, в этом случае увеличивается счет за электричество.

Интернет, ТВ, телефон

В Турции сейчас активно развивается мобильный интернет – во многих крупных городах есть сети 4G.
Операторы Turkcell, TurkTelekom, Vodafone предлагают примерно одинаковые условия: сим-карта с включенным пакетом 60-100 минут и 1-2 ГБ интернета стоит около €10-15 в месяц.

В квартиру можно провести домашний интернет с ТВ-пакетом (ADSL или оптоволокно, если дом подключен к сетям).
Стандартный ценник за эти услуги €15-30 в месяц.

Сдача в аренду недвижимости в МЕРСИНЕ

Турция – популярная у туристов страна с длинным курортным сезоном.

В теплое время года квартира с 1 спальней в хорошем комплексе у моря в МЕРСИНЕ может сдаваться за €250-500 в неделю (в зависимости от состояния объекта, сезона, времени бронирования).

При сдаче недвижимости на долгий срок (от года) похожие апартаменты 2+1 принесут €250-350 в месяц.

Обратите внимание:

С 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жилье на короткий срок может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований.

Решения могут быть следующими.

  • Во-первых, по-прежнему разрешено сдавать недвижимость на долгий срок.
  • Во-вторых, можно купить недвижимость у компании, которая профессионально занимается посуточной арендой (имеет соответствующую лицензию).




Отправляя сообщение, вы соглашаетесь с Политика конфиденциальности

Если возникли вопросы или нужны уточнения, обращайтесь к нам на горячую линию или через форму обратной связи.

Лучшие предложения